郑州二手房价连跌14个月，八大城区均失守，金水降价房源最多

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概述

8月份，郑州土地市场供应量持续高位，成交量环降14.9%，延续低溢价之势，流拍现象有所加剧；新房供应量、成交量大幅增长，房企推盘节奏加快，推售量上涨明显，去化率却与7月份持平，购房者观望情绪浓厚；二手房量涨价跌，抛售降价房源增多，市场均价跌破1万5，供给结构整体稳定；租金均价为27.03元/平方米/月，环比下跌0.92%，惠济区跌幅最大。

政策解读

1.1 城市政策

01 河南出台方案支持产业集聚区发展，力争3-5年形成20个千亿级产业集群

8月2日，河南省人民政府办公厅引发了关于《河南省推进产业集聚区高质量发展行动方案》的通知，将采取一系列措施，加快产业集聚区高质量发展，更好发挥产业集聚区转型发展攻坚主阵地作用。

根据《方案》，我省要力争经过3-5年的努力，全省产业集聚区高质量发展取得实质性进展，工业用地亩均税收达到15万元，单位工业增加值能耗年均下降4%以上，规模以上工业企业智能化改造普及率达到60%以上，形成20个左右具有较强竞争力和带动力的千亿级产业集群。

02 河南省直公积金商转公贷款新政出台！200平米以上不得贷款

8月16日，河南省省直机关住房资金管理中心公布《省直住房公积金商转公贷款须知》，其中明确规定了省直住房公积金商转公贷款的条件以及需要准备的资料等。

贷款条件为在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上的在职职工，可申请住房公积金贷款，夫妻双方最高可贷80万。房屋面积在200㎡以上不得贷款，以家庭为单位，名下已有两套房，第三套不能使用公积金贷款。

03 郑州大都市区空间规划出台，将与开封、新乡、焦作、许昌四市深度融合

8月15日，河南省委办公厅、省政府办公厅联合印发了《郑州大都市区空间规划（2018—2035年）》，提出了要按照“一核、四轴、三带、多点”空间格局，建设郑州大都市区。按照这一发展战略，未来，随着郑州辐射带动能力和郑州大都市区一体化水平的不断提升，在现阶段空间范围的基础上，会逐步将开封市、新乡市、焦作市、许昌市所辖县（市）及汝州市、兰考县等省直管县（市）纳入郑州大都市区范围。

1.2 行业动态

01 河南省统计局：7月份全省商品房销售面积1011.24万平方米，环比下降4成

8月16日，河南省统计局发布数据显示，前7月全省房地产开发投资额累计3871.30亿元，同比增长5.7%，房屋新开工面积9353.13万平方米，增长16.5%。7月份单月全省商品房销售面积为1011.24万平方米，销售额为669.81亿元，环比6月份均有所下降，降幅分别为40%、36%，并未延续上半年的市场热度。

02 郑州房管局再发布房地产消费警示！提醒购房者要选择正规经纪机构

8月23日，郑州房管局发布一则房地产消费警示，再次提醒消费者在购买新房和二手房过程中需要注意的一些事项。包括核验商品房是否五证齐全，开发商是否具备房地产开发企业营业执照，选择正规房地产经纪机构，买卖过程中一定要遵守限购政策等。

土地市场解读

2.1 8月份郑州土地供应量持续高位，环比增长5.2%

2019年8月份，郑州市供应土地规划建筑面积为250.72万平方米，环比7月份增加5.2%；成交土地规划建筑面积为177.06万平方米，环比下降14.9%。

近一年来，郑州土地供应面积、成交面积波动较大，差异化明显。供应量连涨3个月，在近一年中处于较高水平；成交量较7月有所下降，流拍、暂停出让地块增多。

8月份郑州市成交13宗地，土地出让金共66.5亿元，平均溢价率为3.9%。环比7月份，成交额下降3.6%，溢价率增加3.9个百分点。

数据显示，近一年来郑州成交土地溢价率整体偏低，始终在20%以下波动，市场热度不高。在融资形势严峻的背景下，未来将延续低位企稳之势，底价成交占主流，除非特别优质的地块会引发争夺。

2.2 17宗地挂牌，13宗成交，揽金66.5亿

据诸葛找房数据研究中心监测，8月份郑州市公共资源交易中心挂牌出让17宗土地，2宗暂停，2宗流拍，13宗成交，成交面积共计44.9万方（约674亩），成交额66.5亿。

环比7月份，土地成交数量、面积、金额各项指标均有所下降。成交数量减少4宗，成交面积减少24.9%，成交金额下降3.6%。暂停、流拍地块数量均有所增加，流拍的2宗住宅地位于经开及上街，市场热度不均，房企更青睐布局主城区。

成交地块总结分析

01 8月份成交13宗地，均位于主城区，金水5宗，中原2宗，高新、经开区各3宗。

02 分化明显，底价成交仍占主流。2宗流拍，4宗溢价，9宗起始价成交，溢价率最高28%。同一片区，有的溢价，有的无人问津，与当前形势、房企拿地策略等多种因素相关。

03 中小型地块为主，平均单块成交使用面积在52亩左右。差异明显，单块面积最大为91亩，高新区的19号地，面积最小的仅6亩，金水区嵩山北路西的61号地，商业用途。

04 城改地、储备用地占比接近。8月份成交的13宗地块中，7宗城改地，6宗储备用地（位于经开及高新区），较之前加大了净地的出让规模。

2.3 流拍现象加剧，溢价率最高为28%

2018年以来，郑州土地市场较为低迷，与地市的火热形成鲜明对比，底价成交牢牢占据主流地位。但近两个月流拍现象有加剧之势，仅8月就有2宗住宅地无人竞拍。

据统计，2019年郑州市有4宗土地流拍，3宗都是住宅用地，这在以往的土拍史上并不常见，已经赶上了去年全年的数量。

不仅是郑州，昆明、合肥等城市也出现了流拍现象增多的情况。主要在于7.30政治局会议后，市场风向有所转变，调控不放松，融资收紧，信托等渠道受限，销售成为房企的重心，拿地策略偏保守谨慎，融创等多个公司表示不拿或少拿地，不参与地王争夺。市场整体热度不高，9月份大概率将延续低溢价、流拍加剧的态势。

成交的13宗地中，楼面价最高的是经开区的16号地，4945元/㎡，项目占地面积约50亩，成交价40868万元。溢价率最高的则是经开的19号地，28%，高于起始价1.54亿成交。两宗地均位于经开物流园区，片区内物流仓储用地较多，住宅较少，均价在12000元/㎡左右，生活配套还有待完善。

地块位置

新房市场解读

3.1 8月房企推盘节奏加快，推售量大幅上涨

据诸葛找房数据研究中心监测，8月份郑州市累计有32个项目开盘加推，共推出7181套房源，成交5485套，平均去化率76%。

环比7月份，开盘项目数量增加近一倍，上期为17个，供应量、成交量大幅增长，涨幅分别为113%、114%，平均去化率持平。

8月份，房企推盘节奏加快，推售量上涨明显，去化率却与7月份相当，也在侧面反应了全国调控政策趋严、融资趋紧，稳地价、稳房价、稳预期的大背景下，房企面临困境，销售、现金流成了重中之重，购房者反而观望了起来，不再着急入场。

3.2 主城价值凸显，7项目去化率高达100%

8月份，郑州八大主城区均有项目开盘，供应量合计5552套房源，占总量的77%。其中金水、惠济、管城推出多个项目，均取得90%以上的平均去化率，为购房热门区域。金水区新推房源量最多，1580套；管城区平均去化率最高，98%；中牟县推房量较少，为33套，去化率却高达91%。

各个楼盘销售情况各异，分化明显。其中有7个项目均开盘即清，去化率100%，均位于主城区，金水最多。纵观这7个项目，全部为品牌房企，对市场形势更为敏感，项目售价比周边均价略低或持平，尤其是融创动作频频，以价换量，销售回款为当前主要任务。毕竟目前郑州市场的购房主力军依然是刚需用户，房价是考虑的首要因素，高性价比、品质好的楼盘更受购房者青睐。

二手房市场解读

4.1 郑州二手房量涨价跌，房价环比下跌2.18%

8月份郑州市二手房市场价14936元/平米，为历史最低，月度数据首次跌破1万5。房价环比下跌2.18%，同比下跌10%，跌幅持续扩大，达到近一年来的最高值。

二手房挂牌量为132339套，较7月份增加2600余套房源，为年内最高，涨幅达25%。量涨价跌，市场凉意甚浓，业主心理预期持续降低，抛售降价行为扩大。

7.30政治局会议，明确提到坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。重拳出击，打破了调控放松的幻想，困境之下，新房价格促销，二手房有价无市，逐渐向买方市场过度。

日度二手房市场价波动下滑，月初8月1日为房价最高点，15025元/平米，上中旬小幅波动，直到月末有所回升，整体呈下降走势。

4.2 市场供给结构稳定，三房及以下户型占比高达89%

从挂牌房源的面积分布来看，占比最多的依然是90-140平米房源，36%，其次是60-90平米以及60平以下的房源，占比分别为29%、20%。140平米以上的改善型房源总占比为15%，供应量较少。

与7月份相比，90-140平米房源占比增加1个百分点，200平米以上房源占比减少1个百分点。其余各面积段占比保持不变，市场供给结构整体稳定。

从挂牌房源居室分布来看，8月份挂牌房源占比最高的依然是3居室，37%，其次是2居室，占比达35%，1居室以17%的占比排名第三。三居及以下房源为市场供应的主力军，各居室分配比例与7月份无明显变化。

4.3 八大主城区二手房价均下跌，经开跌幅最大，3.16%

八大主城区二手房价均下跌。跌幅最大的是经开区，3.16%,最新二手房市场均价为16807元/平米。跌幅最小的则是金水及管城区，均为1.42%。郑东新区以22246元/平米的房价高居榜首，环比下跌2.36%。

相较于7月份，下跌城区数量加1，本期高新区房价也有所下降。跌幅扩大明显，7月份各城区跌幅均不超1%,最大的也仅是0.95%，而8月份8大主城区跌幅均超1%，市场秋意十足。

各城区二手房挂牌量均上涨，挂牌量最高的依然是金水区，35288套房源，环比增长19%。涨幅最为明显的则是高新区，43%，3213套二手房挂牌出售。惠济、高新、经开区挂牌量低于1万套，房源量较少。与7月份相比，郑东新区排名上升1位，管城区下降1位。

4.4 8月调价房源累计28587套，金水降价最多，8390套

8月份，郑州市累计有28587套房源进行了调价行为，环比7月份减少1.4%，市场活跃度相对平稳。

其中涨价房源3828套，平均涨幅6.05万；降价房源24759套，平均降幅4.25万。环比7月份，涨价房源量增加17.6%，降价房源量减少4.2%，平均涨降幅均有所降低。近两个月来，降价房源保持在2.5万套左右，处于开年来的高位，市场上降价、稳定的房源占据绝大多数。

8月份，郑州降价房源量有所减少，各城区涨跌互现。金水区以8390套降价房源遥遥领先，高居榜首，环比7月份增加3%；其次是中原、二七区，分别有3546、3027套降价房源；其余区域降价房源量均不超过3000套。经开区降价房源量最少，也是此次降幅最为明显的，8月份有368套房源降价，环比7月减少32%。

4.5 降价房源量TOP20小区

8月份，热门降价小区集中在管城、金水区，两者占比之和为60%,套均降幅不超5万/套。

TOP20小区中，管城区的富田太阳城蝉联榜首，139套降价房源，套均降价2.9万元，环比7月份，房源数量减少32%，降幅下滑0.62万元/套；套均降幅最大的则是金水区的中方园西区，4.74万/套，83套降价房源，小区均价11706元/平米。

4.6 热门城区二手房量涨价跌

租赁市场解读

5.1 8月郑州租金均价27.03元/平方米/月，三居室最为实惠

据诸葛找房数据研究中心监测，8月份郑州市租金均价为27.03元/平方米/月，环比下跌0.92%，跌幅收窄，在全国20个大中城市中排名第16，上升1位。

随着毕业季带来的租赁热潮褪去，全国大中城市租金均价连续两月下滑，且降幅扩大，租赁市场进入传统淡季。郑州租金均价也持续下滑，8月份达到年内最低点，27.03，9月份大概率将延续下降走势。

就整体而言，郑州租赁市场热度不如往年，受市场上供应房源增多、二手房市场冷清、客户需求变化等多种因素影响，租金上涨乏力。

居室租金方面，各居室高低不等，呈阶梯型分布。一居室月租金在1467元左右，二居室位2121元，三居及以上为2562元，与7月份相比，各居室租金均有所回落，尤其是一居室，环比下降2%，而三居室降幅最小，相对也更加实惠。

5.2 各城区租金均价涨跌互现，惠济降幅最大，为1.9%

各城区租金均价涨跌各异，差异较为明显。郑东新区以37.08元/平方米/月的价格蝉联榜首，环比7月下降0.8%；金水、经开、高新、管城处于第二梯队，租金均价在25-30元/平方米/月之间不等。中原区最低，为23.91元/平方米/月。

与7月份相比，各城区排名无变化，租金均价下降最多的是惠济区，环降1.9%；租金上涨最多的则是经开区，8月份均价为27.58元/平方米/月。

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算


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