撰文：乔治 美编：若菡校对：紫藤
<hr>郑州房地产市场经历了二月的火爆，三月的余热，四月降温，五月之后急转直下。
郑州的二手房市场，与新房市场高度相关。
近日，笔者一口气跑完十几家中介门店，和多位资深房产经纪人探讨当下二手房市场现状，真实的二手房市场现状，可能比很多人想象中的惨烈！
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量升价跌
一位资深中介表示，最近几年时间里，郑州楼市出现了降温的状况，刚开始只是表现在新房市场，因为开发商的资金压力大，不得不选择降价卖房，但这一措施并没有对购房者形成良好的吸引，反而市场热度逐渐走低，不久之后二手房市场也受到了明显的冲击，最明显的表现就是挂牌量出现了激增的情况。
这还是在二手房价格下跌的背景下，市场交易量可以说非常的惨淡，一套房便宜几十万元真的司空见惯。
进入今年二月，郑州楼市受利率下行影响，同时之前疫情积压的需求被释放，郑州二手房出现明显的回暖。
但是，成交的二手房都是此前挂牌的低价房源、优质房源，因此在他看来，虽然经历了二三月的小阳春，去化的房源价格并不高，因此出现了“量升价跌”的情况，当然，这个跌并不是很明显，只是相对之前的“量价齐升”而言，说明市场去化的房源多是“性价比”高的房源。
如同新房市场一样，火热的龙湖熙上等楼盘，价格是主导因素。不管是新房还是二手房，而当低价房源去化的差不多，很多房源回归正常市场价格后，也就没那么火热了，二手房也同样遵循这一逻辑。
中指研究院发布《百城价格指数报告》显示，2023年3月，全国100个城市新建住宅平均价格为16178元/平方米，环比上涨0.02%，为2022年下半年以来月度环比首次转涨。百城二手住宅平均价格为15848元/平方米，环比下跌0.05%，跌幅较上月扩大0.04个百分点。
因此，量升价跌可能不只郑州市场的独有，郑州市场只是全国市场的一个写照。
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有价无市
同时，中介还表示，相对于很多房子能够低价出售，很多二手房即便在2-3月的大行情里依然十分煎熬，因为有价无市。
有价无市是指房地产市场供大于求，导致房屋虽然有指导价格，但实际上并没有人愿意购买。
由于区域房屋供应量大于需求量，房屋价格虽然有，但实际上并没有人愿意购买。
口罩期间，许多人收入减少或失业，导致购房能力下降。
尽管一年多来，我们也采取了很多鼓励购房的政策，特别是新房市场，几乎该用的方法都用了，直到今年二月份，新房市场才迎来了一定幅度的回升，在二三月份有了不错的市场成绩，至少相对于去年同期来说，不那么逊色了。
而二手房市场的表现则更加的出众，今年3月份，郑州市房地产市场成交量出炉：
新房销售13341套，同比增加约38%；
二手房成交9539套，同比增加81%，环比增加34%，创近7年来新高！四月份更是达到10975套！
从房管局给出的数据看出二手房市场今年表现不错，交易频率明显高于去年了，而此举不但没有让挂牌量减少，反而今年挂牌量还在增长，可以看出现在市场上房东们的抛售情绪还是很强烈的，都想趁着交易量提升，把自己的房子卖掉。
但是，如同前文所讲，目前市场去化的都是优质房源和低价房源，还没等到去化到正常价格房源以及远郊房源和老破小房源，市场就已经冷了。
因此，对于大部分房子来说，郑州依然是有价无市，业主不大放血，无法触发交易条件。
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很多房子彻底沦为“不动产”
过去二手房价格之所以上涨得如此之快，在于当时的二手房的居住价值、稀缺性，也就是过去10年-20年期间人们对房子居住品质要求并不高，而这期间的住房大多以高层住房和老步梯房为主。
随着人们生活水平逐渐提高，高层住宅和步梯房越来越不满足于人们居住需求，进而导致房地产需要更新换代。
从发达国家房地产发展经验来看，未来我国的房地产发展终将青睐低楼层、低居住密度的产品，这就会造成以前那些高层二手房或步梯房在市面上逐渐失去竞争力而变得不再受购房者欢迎。
同时，近年人口逐渐迎来拐点，因此，未来大部分房子可能面临无人接盘的情况。
这几日，网络上流传出一个消息，说今年的产妇建档基本完成，从估算的结果来看，2023年出生人口不足800万，创下1939年以来新低。
而《中国慈善家》杂志从多个基层医院了解到，今年建档孕妇数量确实在下降，有医生表示建档数量减少了三分之一。
目前已经进入5月，按照建档流程，一般是在怀孕3个月就建档。所以，5月完成建档的一批产妇，意味着在2月左右怀上，12月生产。时间对的上，不过，800万的数据并没有得到证实。
自2017年以来，我国出生人口数量出现“六连降”。2017年-2022年，每年出生人口分别减少63万、200万、58万、263万、140万、106万。
2022年出生人口跌破千万，为956万。按照之前的下降趋势来看，2023年出生人口跌破800万，也不是完全没可能。
这也就意味着人口少了，需求就少了，当下很多远郊房源以及老破小很难再找到接盘侠，未来大概率彻底沦为“不动产”。
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数据延迟，急转直下
有人说，二手房市场三月以后，逐渐下降，很多人都能感受到，但是数据不会骗人，房管局给出的数据在那里！
郑州前四个月二手房成交套数分别为：
5711、8121、9539、10975套！
难道数据会出错？
一位资深中介回答，房管局的数据都有很强的滞后性，尤其是在二手房市场。
因为二手房成交数据本身就存在延迟。比如2月定的房子，要到3月甚至4月才能过户，只有去房产局交税过户了才计入当月数据。
2月中旬我们迎来了利率下降，随后二环外取消限购，导致那2个月市场非常亢奋，成交量大涨，由于没有持续利好出台，楼市才慢慢凉了下来。
从中介实际感受来看，3月以来无论是客户量还是看房量都出现了下降，5月成交量非常低，因为真正过户是在6、7月份，因此当下的市场状况可能在未来几个月才能显现。
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客户还是优先选择新房
对于二手房而言，尽管当下很多新房安全性不是很高，但是大部分客户还是会优先选择新房。
首先，价格相对便宜：由于这一轮去库存过后，各个城市的房价都发生了很大的涨幅，高房价已经是我们不得不面对的一件现实问题。
而随着调控的持续，很多区域新房和二手房实现倒挂。比如龙湖熙上，比如华润幸福里等等。
同时新房的户型较好，随着建筑水平的逐渐提高，建筑技术的逐渐提升，越往后修的新楼盘户型往往就更好。不仅户型布局更合理，而且户型也更现代化，没有太多的浪费，可利用的空间更大。
新房的单价相对较低，之前首付比例也较低，因此投资成本相对较低。二手房还要交各种税费中介费以及很多不透明的费用，这让很多人望而却步。
再者，相比二手房，新房大多数都是人车分流，尤其是对于有孩子的家庭而言，新房的环境更加安全和健康。
最后，新房在建筑、设计、装修等方面往往更加现代化，符合年轻人的审美和生活方式。
因此，即便在郑州期房有这样那样的不好，但是依然能对二手房形成降维打击。
——6——
观望情绪渐浓
在和中介沟通过程中，中介也表示，郑州不缺客户，但是进入四五月，大家的观望情绪普遍加重，根据反馈，购房者观望情绪加重的原因主要有以下几点：
1.期房烂尾，又不想买二手房。期房烂尾是购房者最担心的问题之一，因为这意味着购房者要承受更多的经济损失，并且房子也无法按时交付。如果开发商出现资金问题或者因为其他原因导致项目烂尾，购房者的权益就会受到很大损害，这也是购房者不愿意看到的。
2.收入下降。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。
3.房价涨幅。房价涨幅过快或过慢都会影响购房者的决策。如果房价涨幅过快，购房者会觉得自己买不到便宜的房子，从而观望情绪加重；如果房价涨幅过慢，购房者可能会认为现在不是买房的好时机，也会观望情绪加重。
4.政策调控。房住不炒依然是当下的主题，政策调控对楼市的影响很大，如果政策调控力度加大，购房者可能会观望情绪加重，等待更好的时机再出手。
因此，除了特别的刚需，大部分人对于买房的态度都是“再等等”！
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地市客户积极性下降
在2016-2019年，郑州房子有相当一部分是被地市客户买走，周口、商丘、驻马店、南阳等地成为郑州购房者的主力军。
不管在不在郑州住，不管在不在郑州工作，家里在省城有套房子成为很多人的共识。
但是随着口罩三年的到来，随着郑州楼市连续五年阴跌，这一共识逐渐被打破，即便是口罩放开的2023年，地市客户对于郑州楼市的热情普遍大不如前。
河南地市人不到郑州买房的原因可能有多种，以下是一些可能的原因：
首先是房价因素，郑州的房价相对较高，尤其是相较于河南其他城市来说，购房成本可能会更高，这使得一些河南地市人望而却步，但这不是核心因素，核心因素还是很多地市人都知道，郑州房价一直不涨，甚至过去几年，郑州部分板块的房子还没老家的房子保值。
其次是经济发展因素，虽然郑州是河南省的省会城市，但是相较于一些其他城市，工资水平可能并不高，这也可能会导致一些河南地市人对到郑州购房逐渐不感兴趣。
还有就是生活节奏原因，在一些河南地市，城市规划较为合理，居民住房条件也相对较好，因此可能并不需要到郑州购房。而且从地市到郑州，孩子高考难度，工资水平没有质的改善，这也是当下地市客户的其他顾虑。
当然，从长远看，郑州的发展一定要比地市好，在这一点上，不管是笔者、还是中介，甚至是地市客户都没有人怀疑。
但是，长远是多远？自己是否能够吃到发展红利，这是很多人当下就要面临的问题。
隔山的金不如到手的铜，人们的购房行为就是这么现实。
——8——
笔者寄语
今天的文章，很干。
四千余字的文章，是和十几位资深中介探讨总结出的，可以肯定的是，郑州楼市，不管是新房还是二手房，复苏的迹象并未延续，后续还将面临巨大的压力。
但是我们坚信，随着相关部门的重视，后续必然会出台更加利好房地产的政策，而随着政策的发酵，核心区域优质房源的价格也会水涨船高，而当下，大概率是购入的好时机。
但一定要把握好前提，安全第一（国央企或者知名稳健房企）、核心区域（最好四环内+白沙组团）、优质新房、次新房（五年内）。
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