饼有多大，坑就有多大！2023郑州最稳/最坑的购房区都在哪？

勿忘心安、 · 发表于 2023-3-4 13:03:28|来自：中国北京

FANGDONG

年终于过完了。

近期，郑州房地产市场上出现了各种利好消息，比如房贷利率下降，房企白名单公布，二手房交易回暖等等，让不少人欢呼房地产热度回来了。

这个热度，其实只能是相对极为惨淡的2022年来说。

首先我们要明确的是，不要说郑州，全国的房地产市场都再也回不到过去了。

一个时代，结束了。

2019年之前的高增长时期，基本上没有重现的可能性了。

对于所有的购房者来说，如今买房时，选择区域最重要的一条，那就是不再去畅想所谓的潜力，而是要看到切切实实的确定性。

今天这篇文章就来谈谈，郑州到底哪些区域是具有确定性的。

FANGDONG ｜房东俱乐会

撰文：成音美编：小樱校对：大豆

01

确定性最高的当然是三环内

“休要骗我出三环”这句话一直广为流传。它内里的意思就是，“买房最重要的就是确定性”。

当然，这种表达不够精准，只是一种象征性的表达。

毕竟，市场热度较高、价格也一直很坚挺的金水北、高新区，其实都在三环外。

但可以肯定的是，郑州的三环内，肯定是确定性最高的。

三环示意图

北边、西边、南边，都是正儿八经的长久积淀下来的老城区，就算是最弱的西南方向，三环内也已经完全成熟。

东三环是由早间年的中州大道挪到现在的东三环的，所以包含了CBD、高铁区、经开老城区和北龙湖南岸等一大片新区。

当时大家觉得这个东三环挪得也忒远了，但是现在你发现，嘿，这一片新区也已经极其成熟了。

毕竟，赶上了城镇化最快的好时候，城市向东的发展强度也是最高的。

再加上背靠成熟又强大的金水区，成熟速度极快，确定性也极高。

现在，三环内最像新区的地方，可能只剩下北龙湖南岸了，但也已经接近建设尾声了，一切都是看得见摸得着的。

整体来说，三环内的高确定性毋庸置疑。

当然，说三环内确定性最高，并不是说三环内就都是最好的，请分清两者的区别。

02

非常确定的三环外有哪些？

三环外，并不意味着风险。

三环外的金水北，高新主城区和惠济主城区，都称得上是确定性非常高的区域。

首先我们来说北三环和连霍高速之间的金水北，这个片区其实是个bug。

金水北位置示意图

虽然它在三环外，但它更像三环内的老城区。

毕竟，以紫荆山为中心的话，到西三环和东三环都是9公里的距离，连霍高速和紫荆山的距离恰恰也是9公里。

而且，在城镇化最快的那些年里，北边发展一直相当迅速，北三环和连霍高速之间的金水北片区，早就非常成熟了。

这也是为什么，有很多人说北三环应该北移到连霍高速。说真的，也就是连霍高速现在很难改造，要不然可能真的实施了。

如果不是因为近些年大批量的城中村拆迁改造，腾出了新地皮，这个片区应该早就没有新楼盘了。

所以，金水北这个片区，你把它看成三环内，没什么大问题。

再来说高新主城区和惠济主城区，这两个也都算得上是比较成熟的新区了。

相比其他新区，高新区和惠济区的起步都要早很多，和郑东新区起步时间差不多，都赶上了好时候，拥有先发优势。

惠济主城区的优势有两个：

第一，相比同样起步早的高新区和南龙湖，它的道路早就通达了，和主城区连接非常紧密；

第二，它距离金水区非常近。

惠济主城位置示意图

这两个优势加起来，也就让惠济区相当于强大的金水区的延伸。背靠大树好乘凉，惠济主城区当然不会差到哪里去。

高新主城区则是个异类，它其实不太符合城市发展的规律。

高新主城位置示意图

它和其它老城区距离都相当远，早年间属于孤悬一线，不属于自然外溢式的新区，属于“平地起高楼”的新区。

其实，一直到今天，它和其它成熟片区也没有彻底连接上。

好在它比较幸运，它是在中原区实力还很强大的时候建立的，作为中原区的新区，中原区为其导入了大量高新产业和教育资源。

起步早，产业、教育资源丰富，再加上早期房地产价格低廉，远低于市区，吸引了大量年轻人落户，使得高新区迅速成熟起来。

再加上近几年道路通达性也好转不少，高新主城区就基本上没什么短板了，成为了确定性最高的新区之一。

说个题外话，由于大量资源导入高新区，也间接削弱了中原老城区的竞争力。同时也因为工业衰落等原因，中原区从强区变成了弱区。

还有一个绝对安全的三环外片区，那就是北龙湖北岸。

北龙湖北岸鸟瞰效果图

相比南岸，它的位置优势不算明显，而且处于起步期，但毕竟是北龙湖，所以也不用我多说。

但凡政府还有资金、资源，那就肯定优先用到北龙湖上。

03

相对确定的三环外有哪些？

相比上一部分，这一部分片区的确定性没有那么强，但整体也还不错。

先说常西湖新区、管南和二七新区，这三者其实是比较像的，都属于弱老区的新区。

中原区、管城区以及二七区，都属于辐射能力和带动能力不够的老城区，向外扩张的速度相对较慢。

但不管怎么说，毕竟都是成熟主城区的延伸，还是相对安全的。

越靠近主城区的地方，道路越通达的地方，确定性越高。

比如管南的绿都紫荆华庭、绿都澜湾和永威城片区，几家同台竞技，把片区热度和确定性给烘上去了。

比如二七新区距离南三环和南水北调运河比较近的片区，在亚星的长年耕耘下，成熟度也已经很不错了。

但是，常西湖新区，管南和二七新区这三个新区有一个共同的问题，那就是摊子实在铺得太大了。

起步晚就会遇到这个问题，不想一步一步来，老是想一蹴而就。

大片大片的新区同步开动，消化起来就很慢。

距离三环比较近的片区，还没什么问题。但是位置偏一点的、交通不通达的片区，确定性就要差多了，熟化需要很长时间。

经开滨河国际城，四环外的高新新城，惠济新区这几个，都属于强新区的新区。

首先，它们的位置都要更弱、更偏一些，新区发展的逻辑本来就是背靠大树好乘凉，新区之新区，那就有点强弩之末的意思了。

再加上起步也都比较晚，没有赶上房地产市场高速发展的好时候，也就很难再现高新区这种虽然位置不怎么样、但也能“平地起高楼”的奇迹了。

杨金、鸿园片区，还有白沙西，也都差不多，都属于强新区之新区。

这些片区的确定性没有那么高，但也还算可以，不会太危险。

选择这些片区的话，要遵循一个逻辑，那就是越靠近老城区或者强新区的地方，道路越通达的地方，确定性越高。

片区示意图

04

一些具有确定性的个案

前三部分，主要说的是基本面。

如果非要杠的话，三环内也有垃圾片区、垃圾盘，老破小一大堆。

没那么确定的大片区里，其实也有一些确定性很不错的小片区或者楼盘。

比如高新区四环外的万科城片区，以一己之力把高新区四环外的热度拉起来。

万科城实景图

比如绿博的理想国，如果说它化腐朽为神奇可能有些夸张，但是化平庸为神奇，还是做到了。

理想国普罗市集实景图

拿理想国来对标市区楼盘，其实是很不公平的。它走的是郊区大盘的路子，在同类竞品中，几乎没有对手能跟它相比。

当然，它的确定性也依然和区域有一定关系。

如果理想国放在南边或者西边，它也到不了今天的水平。

05

没那么确定的片区

这部分其实很多，不再一一列举，要不然实在得罪太多人。

不举具体案例，但是可以用逻辑来推理，比如不少弱新区之新区。

强新区之新区推动起来都够费劲了，弱新区之新区，那就肯定不用说，简直就是推不动，确定性极弱，直接pass掉。

还有一点，就是，无缝衔接的发展更具有确定性，孤悬一线的孤岛，想要起步是极为艰难的。

刚进入起步期的孤岛式新区，也可以pass掉。

时机很重要。早些年的孤悬一线的南龙湖、高新区能发展起来，放到现在，就未必了。

距离市区过远的片区，也可以pass掉，毕竟，没几个楼盘能做成理想国。

当然，以上所有有关确定性的判断，我们的对象，指的都是一般购房者。

毕竟，还有一些地缘客户——再偏远、再不确定的片区，都有地缘客户。这篇文章就不具有参考价值了。

最后，还要说的是，一个时代过去了。

那个狂飙突进的年代，结束了。

在更远的未来，拥抱确定性，将会是房地产市场的最强主旋律。

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